송도 천장 철거, 상가 천장재와 설비 배선부터 살펴요

카페 천장을 걷어 내고 노출 천장으로 바꾸거나 오래된 사무실 텍스를 새것으로 갈 때 가장 먼저 걱정되는 건 머리 위에서 무엇이 내려올지입니다. 상가 천장 속에는 조명 배선과 환기 덕트, 냉난방 배관과 스프링클러 배관이 함께 지나가서 어디까지 뜯을지를 미리 정하지 않으면 공사가 중간에 멈추기 쉬워요. 저희는 송도 오피스와 지식산업센터, 연수구 상가의 천장 철거를 상담할 때 천장재와 그 속 설비를 먼저 살펴보고 걷어 낼 면적과 남길 설비를 나눠 안내해 드립니다.

상가 천장 철거는 천장재 구분부터

매장과 사무실 천장은 겉으로 보이는 천장재와 그것을 매다는 틀, 그 위 빈 공간으로 이뤄져 있습니다. 천장재가 무엇인지에 따라 떼는 방법과 나오는 폐기물, 조심할 점이 모두 달라져요.

오래된 텍스는 석면 확인부터

오래된 건물의 천장 텍스 가운데에는 석면이 섞인 제품이 쓰인 경우가 있습니다. 겉모습만으로는 알 수 없는데 산업안전보건법의 석면조사 조항은 건축물을 철거하거나 해체하려는 소유주나 임차인이 석면 포함 여부를 먼저 조사하도록 정하고 있어요. 일정 기준 이상 석면이 확인되면 석면해체·제거업자가 작업 전에 신고한 뒤 따로 걷어 내고 나머지 천장은 그다음에 이어 걷습니다.

식당 주방의 금속 천장

식당 주방 천장은 기름과 습기를 견디도록 금속 판재로 마감한 경우가 많습니다. 판 뒷면과 틀에 기름 섞인 먼지가 엉겨 붙어 있어서 내릴 때 아래 장비와 바닥을 따로 덮어 두는 게 좋아요. 후드와 덕트가 천장을 뚫고 지나가는 자리는 덕트를 먼저 분리해야 판을 내릴 수 있어요.

매장 조명 박스와 장식 천장

카페와 매장 천장에는 간접 조명을 숨기려고 한 단 내려 만든 박스나 곡선으로 짠 장식 천장이 자주 보입니다. 석고보드와 각재로 짠 구조물이라 겉으로는 단단해 보여도 고정 지점만 풀면 생각보다 가볍게 내려와요.

조명 회로부터 끊어요

박스 안에는 간접 조명용 배선과 안정기, 매입등 구멍이 숨어 있는 경우가 대부분입니다. 천장을 내리기 전에 조명 회로 차단기를 내리고 전선 끝을 정리해 두어야 다음 인테리어에서 새 조명 위치를 잡기 쉬워요.

간판으로 가는 전선도 있어요

매장 입구 쪽 천장 속으로는 간판 조명이나 외부 사인으로 가는 전선이 지나가기도 합니다. 간판을 그대로 둘지 함께 내릴지 먼저 정해 두면 엉뚱한 회로를 끊는 일을 막을 수 있어요.

스프링클러와 감지기가 달린 천장

상가와 사무실, 지식산업센터 천장에는 스프링클러 헤드와 화재감지기가 고르게 달려 있습니다. 천장 높이가 바뀌거나 칸막이를 새로 세우면 헤드 위치를 옮기거나 늘려야 하는 경우가 생겨요.

소방시설공사업법은 소방시설을 새로 달거나 늘리고 옮기는 시공을 소방시설공사업으로 정하고 이 영업을 하려면 시·도지사에게 등록하도록 하고 있습니다. 그래서 헤드를 옮기는 일은 등록한 소방 업체의 몫이고 철거 쪽은 그 일정에 맞춰 천장을 열고 닫는 순서를 잡아요. 건물 관리사무소와 관할 소방서에 따로 거쳐야 할 절차가 있는지도 함께 확인하세요.

헤드 둘레는 손으로 떼어 내요

헤드에 충격이 가면 물이 터져 나오기도 합니다. 헤드 둘레의 천장재는 공구로 내리치지 않고 손으로 조심스럽게 떼어 내며 배관을 받치는 행거도 건드리지 않아요.

감지기 오작동을 막아요

감지기를 떼었다가 다시 다는 동안 날리는 먼지 때문에 경보가 울리기도 합니다. 작업 전에 건물 방재실이나 관리사무소에 공사 구역을 알려 두는 방법이 있는지 물어보세요.

노출 천장으로 바꿀 때 보는 것

카페와 사무실 가운데에는 천장재를 모두 걷어 내고 슬래브와 덕트를 그대로 드러내는 노출 천장을 고르는 곳도 있습니다. 노출로 바꾸면 틀과 행거까지 모두 걷어 내야 하고 그동안 가려져 있던 배관과 배선이 그대로 보이게 돼요.

쓰지 않는 전선과 끊긴 덕트를 그대로 두면 천장이 어수선해 보입니다. 철거 단계에서 걷어 낼 것과 남길 것을 표시해 두면 다음 인테리어 업체가 정리 범위를 바로 알 수 있어요.

천장을 열면 슬래브에 붙어 있던 단열재나 뿜칠 마감이 드러나기도 합니다. 이 마감을 그대로 둘지 정리할지는 다음 인테리어 업체와 먼저 상의해 두세요. 마감이 없는 천장은 냉난방 효율과 소리 울림도 달라질 수 있으니 매장 쓰임새와 함께 정하는 편이 좋습니다.

틀까지 걷어 낼지 정하는 기준

천장재만 갈아 끼울지, 그 위 틀까지 모두 걷어 낼지에 따라 철거 범위가 크게 달라집니다. 경량 철골 틀이 곧고 녹이 없다면 그대로 두고 천장재만 새로 붙이는 경우도 있어요.

반대로 틀이 처져 있거나 위층 배관에서 물이 새서 녹이 슬었다면 틀까지 걷어 내야 합니다. 천장 높이를 바꾸는 공사라면 틀을 새로 짜야 하니 이때도 모두 걷어 내요.

원상복구로 천장을 돌려놓을 때

임대 매장이나 사무실을 비울 때는 내가 설치한 천장을 걷어 내고 입주할 때 상태로 돌려놓아야 하는 경우가 있습니다. 노출 천장으로 바꿔 썼다면 반대로 천장을 새로 만들어야 할 수도 있으니 임대차 계약서와 입주 때 찍은 사진을 먼저 확인해 보세요.

영업 중인 건물에서 먼지 줄이기

천장을 뜯으면 오랫동안 쌓인 먼지가 한꺼번에 떨어집니다. 바닥 전체에 보양재를 깔고 남길 집기와 진열대는 비닐로 덮거나 밖으로 옮겨 두세요.

같은 층에 영업 중인 매장이나 사무실이 있다면 공용 복도 쪽 출입문과 환기구를 막아 먼지가 번지지 않게 해야 합니다. 건물마다 공사 가능 시간과 엘리베이터 보양 기준을 따로 정해 둔 경우가 있으니 상가 관리단이나 관리사무소에 먼저 확인하세요.

• 바닥 전체 보양과 집기 덮개
• 공용 복도 출입문과 환기구 임시 차단
• 조명과 감지기, 스프링클러 헤드 위치 사진 기록
• 잔해 마대와 반출 동선 확보

천장에서 나오는 폐기물 나누기

텍스와 석고보드, 각재와 경량 철골, 조명 기구와 전선은 처리하는 곳이 모두 다릅니다. 철골과 전선은 고철로 따로 모으고 석고보드는 젖지 않게 마대에 담아 두면 반출할 때 다시 고를 일이 줄어요.

천장재는 무게에 비해 부피가 커서 차량 크기와 반출 횟수를 미리 정해 두는 편이 좋습니다. 매입등이나 펜던트 조명을 다시 쓰고 싶다면 전선을 자르지 않고 커넥터를 풀어 떼어 내야 하니 철거 전에 표시해 두세요.

천장을 열어 본 뒤 정할 일

천장재를 걷어 내면 그동안 보이지 않던 천장 속 상태가 드러납니다. 위층에서 물이 샌 얼룩이 있거나 덕트 이음매가 벌어져 있거나 예전 임차인이 남긴 배선이 엉켜 있는 경우가 적지 않아서 새 천장을 닫기 전에 손볼 곳을 한 번 정리해 두면 나중에 다시 뜯는 일을 막을 수 있어요.

물 얼룩이 보이면 건물 관리사무소에 알려 원인을 먼저 찾는 게 좋습니다. 원인을 그대로 둔 채 새 천장을 덮으면 마감을 다시 뜯어야 하기 때문이에요.